为切实履行国土资源部门参与宏观调控的职能，及时掌握地价变化情况，加强土地市场动态变化分析，建立土地市场快速反应机制，江苏省国土资源厅组织开展了2006年度江苏省城市地价动态监测工作。现将监测结果报告如下：

　　一、全省地价总体水平及地价指数

　　2006年度我省城市地价继续呈现平稳上涨的态势，综合地价为843.30元/m2，与2005年度相比上涨5.39%，但涨幅与2005年度相比下降了0.10个百分点。详见表1、表2。

　　表1  2000-2006年度江苏省城市地价水平表

　　                                                    单位：元/m2

　　表2  江苏省城市地价指数（环比指数）表

   二、全省三大区域地价水平及地价指数

　　2006年度苏南、苏中、苏北三大区域的城市地价水平在地域空间上呈梯度分布的特点，详见表3、表4。从地价涨幅来看，2006年度苏北地价综合增长率在三大区域中最大，这主要是因为苏北原有地价水平基数较低。

　　表3  2006年度江苏省三大区域城市地价水平表

　　                                                           单位：元/m2

　                         表4  江苏省三大区域城市地价指数表

     注：地价指数以2005年12月31日为基期。

　　三、2006年度江苏省城市地价的主要影响因素分析

　　监测成果客观分析了影响我省城市地价的主要因素。推动地价上涨的因素主要有三方面：一是我省经济快速稳定增长和人民生活水平提高拉动地价上涨。2006年我省GDP同比增长14.9%，人均可支配收入同比增长14.3%。二是土地开发成本的提高带动地价上涨。金融市场对土地储备、开发贷款等环节的严格控制、城市房屋拆迁费用的提高、人工费用与建材价格的上涨、耕地开垦费等规费标准的提高，都在一定程度上加大了土地开发成本。三是城市化进程的加快、外来人口的不断增长和居民住房条件的改善等，进一步加剧了土地供需矛盾，促使地价提升。平抑地价涨幅的因素主要有五方面：一是国家的房地产调控措施，2006年4月以来相继出台了“国六条”“九部委十五条”等新措施。二是货币政策，央行先后两次加息，三次上调存款准备金率，发行定向票据，加大公开市场对冲操作力度。三是税收政策，5年内转手交易需缴纳全额营业税、二手房转让强制征收个人所得税、加强房地产企业土地增值税清算。四是土地调控政策，政府调整了土地供应结构，加大中低价商品房与经济适用房用地比重。五是国家对新开工项目进行清理，减少了工业用地的非理性需求。

　　四、2006年度江苏省城市地价动态变化与房地产市场关系分析

　　（一）与房地产投资之间的关系

　　2006年江苏完成房地产开发投资1901.01亿元，同比增长23.0%；商品房施工面积18680.22万平方米，增长23.0%；商品房竣工面积为5370.27万平方米，增长15.0%；商品房销售面积5928.94万平方米，增长17.4%。以上数据说明，2006年度我省房地产用地需求旺盛，房地产用地的土地供应充裕。

　　（二）与房地产价格之间的关系

　　据相关资料表明，2006年全省商品房价格增幅超过6.00%，与去年相比，回落10多个百分点，而全省住宅用地地价增幅为5.73%，住宅用地地价的增长率比房价的增长率低。

　　表5 江苏省住宅用地地价指数与房地产价格指数表

　　同时，根据典型城市调查分析，2006年我省楼面地价占房价的比例约为20%-30%，与国内重点城市楼面地价占房价的比例基本相当。在此基础上，根据典型城市地价占房价的比例、商品住宅房价增长率、住宅用地地价增长率三者的关系，测算了江苏省部分城市住宅楼面地价上涨幅度占房价上涨幅度的比例。数据显示，2006年住宅楼面地价上涨幅度占房价上涨幅度的比例平均为20.77%，换言之，2006年住宅地价上涨仅带动了房价上涨1.25%，由此可以看出，推动房价上涨的主导因素并非地价上涨，而是房地产市场供求关系等因素。

　　表6 2006年江苏省部分城市住宅楼面地价上涨幅度占房价上涨幅度的比例表

　                                                                    　单位：%

　　五、2007年度江苏省城市地价变化趋势预测

　　预计2007年全省城市地价水平总体上继续保持上涨，同时三大区域地价增长仍有差异。苏南地区受土地等资源供应趋紧以及综合商务成本上升等因素影响，经济和投资增长进入相对平稳期，其地价也将进入平稳增长期。而苏中、苏北地区由于土地、资源和投资成本等具有一定的优势，南北产业转移加快，其投资将继续以快于苏南地区的幅度增长。苏中地区的崛起、苏北地区的振兴会带动苏中、苏北地区地价和房价的较快上涨。预计2007年苏南地区的地价、房价将小幅平稳增长，而苏中、苏北地区的地价和房价将相对增长较快。

　　随着2007年1月1日起工业用地招拍挂供应方式的实施，以及《财政部、国土资源部、中国人民银行关于调整新增建设用地有偿使用费政策等问题的通知》（财综〔2006〕48号）和《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》（国土资发〔2006〕307号）等政策的贯彻落实，苏南经济发达地区工业用地地价将有较大幅度的提高，而苏中、苏北地区由于实际出让价格不低于国家规定的最低价，因此其工业用地出让价格比较平稳。

江苏省国土资源厅

二ΟΟ七年四月五日

主题词：土地 价格 监测 通报