“房价越调控越上涨，人们不禁要问：究竟有没有办法抑制房价过快上涨？”在昨日江苏省国土厅举办的“6·25全国土地日”高层论坛上，江苏省社会科学院院长的宋林飞教授发出如此忧言。在他看来，房价如此“空调”下去，必将带来巨大负面影响。而目前“房价与宏观调控反方向运行”这一“怪现状”已经到了非扭转不可的地步。宋林飞认为，房价之所以屡调不下，主要是因为当前房地产市场宏观调控面临四大挑战：价格泡沫增多；土地管理弊端突出；暴利与腐败蔓延不止；住房保障力度不足。

  顽疾一：目前楼市泡沫膨胀

    应对：政府干预给房价挤水分

    2005年，北京房价上涨21％；2006年，广州房价上涨22％；2007年南京房价同样快速上涨：4月同比上涨11.5％，5月同比上涨9.2％。面对这些数据，宋林飞认为楼市泡沫的存在是毋庸置疑的。

    “房价过快上涨便是是楼市泡沫膨胀的表现。”宋林飞表示，如果经济发展不足以支撑地价、楼价的上涨，就是出现了价格泡沫，当前我国许多城市的房地产泡沫都是显而易见的，并且有些大城市的泡沫已较为严重。

    房价出现了泡沫自然要挤压。宋林飞认为，南京“一房一价”虽然具体举措有待优化，但其取向与时机无疑是正确的；“5月份南京房价上涨了9.2％，像这样的情况下，政府如果对于过快上涨的房价放任不管就是不负责任”。他建议政府一方面加大对房价泡沫的挤压力度；另一方面加大对违规开发商的监管力度，因为现实的情况是：房子越盖越多，但价格却越涨越高，显然不是一般的供求不平衡；“能否解决房产商扰乱市场秩序的问题将是对政府执政能力的考验”。

    顽疾二：高地价助推高房价

    应对：变“价高者得”为“价优者得”

    房价和地价究竟是谁抬高了谁？宋林飞说，开发商总是喜欢将房价上涨的原因归于地价，而地方政府部门则想方设法证明地价并没有抬高房价。但在他看来，这个“蛋生鸡还是鸡生蛋”的问题，谁都有责任。

    宋林飞说，2006年6月国土资源部公布了40个楼盘的资料，无论是协议还是招拍挂供地的，地价都占房价的25％30％。但值得关注的是，有数据表明，2006年和2007年土地成本上涨50％，住宅价格上涨了30％，土地价格的上涨导致商品房开发成本上升，必然推动房价上涨。“现行土地管理中存在的一些问题，是房价上涨的重要原因。”宋林飞介绍，土地向来都是政府垄断，高地价已经成为地方政府的目标，一些地方政府追求土地收入最大化，导致地价成倍上涨。他认为首先要优化土地供应方式，在保护耕地的前提下适当增加房地产市场用地。其次，要改变现行的土地招拍挂制度。宋林飞表示，对普通商品房的供地，应该把“价高者得”转变成“价优者得”，实行“地价最高、且房屋售价最低者得”的规则。

    顽疾三：房地产行业猫腻屡禁不绝

    应对：严格控制开发商的暴利

    “国八条”、“国六条”等一系列措施已出台多年，但房价调控为何成效不大，究竟谁在房地产高价中推波助澜？谁又在高房价中获取了暴利、损害了人民利益？

    此前立足于户型及房价涨幅控制的调控政策，还没有触及根本，宋林飞认为，房地产行业暴利的内在拉动，才是房价在宏观调控中“越调越高”的主因。以闲置土地为例，大多闲置土地的背后都涉及复杂的利益关系，而这些闲置土地又直接导致楼市供应阶段性不足、房价持续上扬。“打击楼市官商勾结不能‘雷声大、雨点小’。”宋林飞指出。

    开发商获利什么情况下才是合理的？宋林飞认为南京“一房一价”规定的普通商品住宅8％的净利润便是恰当的。“世界房地产市场的平均行业利润率为5％－7％。而南京取的是上限。”宋林飞说，只有环保节能、科技含量高的少量住宅开发，才应该得到超额利润。

    顽疾四：经适房廉租房，缺缺缺！

    应对：加快加量建设政策房

    各地一直在喊的经济适用房与廉租房的建设力度到底有多大？宋林飞毫不客气，“我看力度都不大”。他介绍，各地城市的经济适用房与廉租房建设虽在加快，但不同程度地存在迟缓与不足的问题。

    就江苏而言，从2002年起江苏经济适用房的投资额占住宅的比重就连续4年一直没有突破10％，并且呈现逐年下降的趋势。2001年为11.8％、2002年为8.3％、2003年为6.8％、2004年为5.3％，2005年末为4.6％。2002年－2005年全省经济适用房竣工面积超过1000万平方米，仅占商品住宅竣工面积总计的8.8％，而且大多分布在市区边缘地带。

    宋林飞说，近几年来，经济适用房占住宅新开工面积的比重大致保持在6％以内，这和省政府提出的10％左右的比例存在较大的差距。严重供不应求。他认为，首先由政府出资开发与经营廉租房，同时采取共同投资、政府补贴等办法，拓宽廉租房建设的渠道，让更多的城市贫困家庭改善居住条件。

    国土厅厅长：房价上涨主因非地价

    在昨日的讲话中，省国土资源厅厅长陶培荣坚持认为：推动商品房价格上涨的主导因素并非地价，而是房地产市场的供求关系等因素。陶培荣说，地价仅占房价一小部分比例，2006年全省地价占房价的比例为20%－30%，与国内重点城市基本相当。

    在国土厅此前公布的全省地价监测报告中，去年全省房价相比2005年上涨了6％，但全省住宅用地的平均地价则只上升了5.73％。并且2006年住宅楼面地价上涨幅度占房价上涨幅度的比例平均为20.77%。“换言之，2006年住宅地价上涨仅带动了房价上涨1.25%。”江苏省国土厅一位副厅长也表示：房价为什么会那么高？主要还是由其供求关系决定，在房价上涨过程中地价并不起主导作用。反过来说，即便政府给土地定一个较低的价格，并以此出让给开发商，在高房价的影响下，开发商也不会将开发出来的房子低价销售。

    数据：南京地价占房价比全省最高

    在论坛上，陶培荣厅长透露，通过该厅连续对全省城镇地价变动情况进行监测：2006年全省地价占房价的比例为20%－30%，其中南京市区住宅用地楼面地价占房价的比例为30.18%，为全省最高。

    记者获悉的这份监测报告显示：尽管经历了宏观调控，但从监测结果看，经济发展水平、城市规模对地价的影响仍然十分显著。2006年度苏南地区的地价水平处于全省首位，苏中地区地价水平居中，苏北最低。

    从具体城市看，南京地价水平无论是商业、工业还是住宅，均为全省最高。去年南京市市区商业地价3876元/m2、住宅地价2794元/m2、工业地价470元/m2。不仅如此，南京住宅地价在房价中占的比例也位于全省榜首。2006年度，南京市市区住宅用地楼面地价占房价的比例为30.18％。

    八部委求解房价暴涨原因

    5月份70个大中城市房价涨幅公布后，建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、国家税务总局、国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局等八部委，将联合对5月房价涨幅较快的城市进行调查，以摸清5月房价快速上涨的真正原因，其中“非市场、非正常的因素”将成为本次调查的关注重点。

    调控房价已经两三年了，八部委为何连一个房价上涨的真正原因还没有摸清，还停留在摸查房价上涨的原因上，并且不止一次的摸查，如果一直这样的“摸下去”，如何能够遏制房价的过快上涨呢？现在已经到了用真心，出台真措施、硬措施、狠措施的时候了。(焦点南京房地产网)